Loan Hanlon

Chương Trình “Giúp Trả Nổi Tiền Nhà” của Chính quyền Obama được thành lập để giúp hàng triệu chủ nhà được tái tài trợ hoặc điều chỉnh lại nợ nhà để có đủ khả năng chi trả “bill nhà” hàng tháng hiện tại cũng như trong tương lai. (Ghi chú: Từ đoạn này trở đi, chúng tôi sẽ dùng câu “Chương Trình Making Home Affordable”.)

Tái Tài Trợ
Nhiều chủ nhà vẫn trả tiền nhà đều đặn nhưng không đủ khả năng xin tái tài trợ để nắm cơ hội đổi sang phân lãi thấp hơn, có thể vì giá nhà của họ bị giảm quá thấp. Kế hoạch “Tái Tài Trợ” trong chương trình này sẽ giúp những người vay mượn nợ nhà dưới chủ quyền của hai công ty Fannie Mae hoặc Freddie Mac có thể được tái tài trợ sang món nợ mới để giúp họ có đủ khả năng trang trải nợ nhà hơn.

Điều Chỉnh Nợ Nhà
Nhiều chủ nhà đang gặp khó khăn về việc trả tiền nợ nhà hàng tháng. Kế hoạch “Điều Chỉnh Nợ Nhà” trong chương trình này sẽ giúp họ có khả năng trả tiền nợ nhà một cách ổn định và nhẹ nhàng hơn mỗi tháng.
Nếu quí vị nghĩ rằng mình cũng lâm vào cùng tình cảnh với hàng triệu chủ nhà khác trên toàn quốc và những chương trình này có thể giúp ích cho quí vị, xin hãy đọc thêm.

Cô Julie, một người mẹ độc thân với đứa con nhỏ, hiện đang làm thư ký cho một công ty pháp lý. Gần đây, công ty phải giảm nhân viên. Số giờ làm việc của cô Julie bị bớt, và tiền lương của cô bị giảm xuống. Cô Julie đang gặp khó khăn trang trong việc trang trải nợ nần và đã không trả tiền nhà trong tháng qua.

Cô Julie nghe nói tới chương trình “Điều Chỉnh Nợ Nhà” và muốn tìm hiểu xem cô có hội đủ điều kiện để tham gia hay không. Cô gọi số 1-888-995-HOPE (4673) và được một nhân viên cố vấn có chứng nhận của Bộ Gia Cư và Phát Triển Ðô Thị (HUD) giúp trả lời một số câu hỏi đơn giản. Tin Mừng: Cô Julie có thể nộp đơn xin ngân hàng giúp làm lại nợ dựa theo chương trình của Tổng Thống Obama bởi vì cô hội đủ những điều kiện sau đây:

- Cô làm chủ căn nhà nơi cô đang cư ngụ (những ngôi nhà từ 1 đến 4 căn--biệt lập đến tứ lập--đều hội đủ điều kiện).

- Cô mượn nợ nhà trước ngày 1 tháng 1 năm 2009.

- Tổng số tiền nợ nhà mà cô còn đang thiếu bằng hoặc không quá 729,750 Mỹ kim (với các tài sản địa ốc từ 2 cho đến 4 căn - nhị lập cho đến tứ lập - mức giới hạn tiền nợ được vay mượn sẽ cao hơn, xin liên lạc với ngân hàng bảo quản nợ nhà của quí vị).

- Tiền trả nợ hàng tháng của cô Julie (cùng với tiền thuế nhà, bảo hiểm nhà, và chi phí HOA) cao hơn 31 phần trăm tổng số tiền lương hàng tháng của cô (tiền lương trước khi trừ thuế).

- Số tiền trả nợ nhà hàng tháng của cô quá cao nên cô không thể tiếp tục trả.
Nhân viên cố vấn địa ốc giải thích cho Julie biết là chỉ có công ty bảo quản nợ nhà (công ty thâu nhận tiền nhà của cô hàng tháng) mới có thể xác nhận liệu cô có hội đủ điều kiện để được ngân hàng chấp thuận giảm nợ. Họ khuyến khích Julie liên lạc ngay với công ty bảo quản nợ nhà của cô. Nhân viên cố vấn giúp Julie phân tích lợi tức và chi tiêu hàng tháng của cô và giúp cô thâu thập giấy tờ, tài liệu để sẵn sàng cung cấp cho công ty bảo quản nợ nhà của cô. Nhân viên cố vấn cũng trả lời những câu hỏi Julie muốn tìm hiểu về thể thức cũng như những sự lựa chọn khác cho cô.

Công ty bảo quản nợ nhà của Julie xem xét tài liệu tài chánh của Julie và xác nhận hiện nay cô đang trả hơn 40% tổng số tiền lương hàng tháng của cô cho tiền nợ nhà này. Công ty bảo quản nợ nhà đưa ra một kế hoạch điều chỉnh nợ nhà thử cho cô trong 3 tháng đầu với lãi suất mới thấp hơn để giảm tiền nhà hàng tháng xuống dưới 31% tổng số tiền lương của cô. Kế hoạch này giúp cô giảm bớt được vài trăm đô la mỗi tháng. Sau khi Julie trả 3 tháng tiền nhà thành công trong giai đoạn thử thách này, công ty bảo quản nợ nhà sẽ chấp thuận và sẽ chuyển món nợ của Julie từ lãi suất thả nổi sang lãi suất cố định.

Không những Julie đã được nhận vào kế hoạch “Điều Chỉnh Nợ Nhà” trong chương trình Home Affordable Modification, mà mỗi tháng nếu cô trả tiền nhà đều đặn, cô cũng có cơ hội nhận được một ngân khoản khích lệ từ chính phủ để giúp cô giảm bớt số tiền nợ nhà. Trong vòng 5 năm tới, khả năng trả tiền nhà đều đặn sẽ giúp cô giảm tổng số tiền nợ nhà xuống tới 5,000 Mỹ kim.
Cũng như Julie, quí vị có thể đang gặp khó khăn không trả nổi tiền nhà vì lương bổng bị giảm, lãi suất tăng hoặc đang lâm vào hoàn cảnh khó khăn về tài chánh. Nếu quý vị đang ở trong tình huống này thì những những câu trả lời dưới đây sẽ giúp quý vị thỏa mãn những thắc mắc về kế hoạch “Điều Chỉnh Nợ Nhà” trong chương trình Home Affordable Modification.

Hỏi: Tôi có phải lâm vào cảnh trả tiền trễ hàng tháng mới hội đủ điều kiện xin vào chương trình này hay không?

Đáp: Không. Nếu quí vị đang chật vật để trang trải tiền nhà hàng tháng hoặc không đủ khả năng để trả tiền nhà, quí vị sẽ hội đủ điều kiện.

Hỏi: Món nợ tôi muốn xin điều chỉnh là nợ của căn nhà thứ hai hoặc nhà cho thuê. Chương trình này có áp dụng cho nhà đầu tư hay không?

Đáp: Không. Chương trình này chỉ áp dụng cho nhà mua để ở. Nhà riêng biệt hay loại chung cư đều hội đủ điều kiện.

Hỏi: Tôi đang có một món nợ cho nhà 2 căn (loại duplex). Tôi đang sống một bên và cho mướn căn bên cạnh. Tôi có xin được vào chương trình này không?

Đáp: Được. Các món nợ cho các loại nhà 2, 3 hoặc 4 căn đều có thể tham gia vào chương trình này nếu quí vị đang cư ngụ trong 1 căn và hội đủ các điều kiện khác của chương trình này.

Hỏi: Tôi đang có 2 món nợ trên căn nhà của tôi. Tôi có thể xin tham gia vào chương trình này không?

Đáp: Được. Những người vay nợ đều có thể xin tham gia vào kế hoạch “Điều Chỉnh Nợ Nhà” trong chương trình Home Affordable Modification, dù họ đang có những món nợ khác trên căn nhà duy nhất của họ. Ngoài ra, những món nợ thứ hai (Second Mortgage) cũng có thể được điều chỉnh hoặc trả dứt qua chương trình Nợ Thứ Hai trong chương trình Affordable Second Lien Program. Công ty bảo quản nợ nhà của quí vị sẽ quyết định cho biết món nợ thứ hai của quí vị có hợp lệ hay không.

Hỏi: Tôi hiện đang thiếu nợ nhiều hơn giá trị căn nhà của tôi. Liệu chương trình này có giảm số tiền nợ của tôi không?

Đáp: Có thể lắm. Mục đích chính của chương trình này là để giúp các chủ nhà tránh rơi vào tình cảnh nhà cửa bị tịch thu bằng cách giúp cho họ đủ khả năng trả tiền nhà hàng tháng. Các công ty bảo quản nợ nhà chú trọng đến việc giảm lãi suất để giảm tiền nhà hàng tháng. Tuy nhiên, họ cũng có thể quyết định giảm số tiền nợ của quí vị trong một vài trường hợp.

Hỏi: Chương trình này có đòi hỏi lệ phí không?

Đáp: Chương trình này hoàn toàn miễn phí, ngay cả nhân viên cố vấn được HUD chứng nhận cũng không đòi hỏi tiền lệ phí nào. Nếu có ai đòi hỏi quí vị phải trả tiền để tham gia vào Chương Trình Making Home Affordable, hãy trả lời là không!

Hỏi: Công ty bảo quản nợ nhà của chúng tôi có bị bắt buộc chấp nhận việc điều chỉnh nợ nhà của tôi?

Đáp: Không. Các công ty bảo quản nợ nhà đều tự nguyện tham gia vào Chương Trình Making Home Affordable. Các khoản nợ được truy xét theo từng trường hợp sau khi đơn và khả năng của người vay nợ đã được chuẩn định. Tuy nhiên, chương trình này cung cấp một số tiền thưởng thực tiễn cho các công ty bảo quản nợ nhà và dự đoán sẽ có khoảng từ 3 đến 4 triệu người vay nợ sẽ được điều chỉnh nợ nhà trong chương trình này. Muốn biết công ty bảo quản nợ nhà của quí vị có tham gia vào chương trình này hay không, xin vào trang mạng MakingHomeAffordable.gov hoặc liên lạc công ty bảo quản nợ nhà của quí vị.

Hỏi: Làm cách nào tôi có thể tham gia vào chương trình này?

Đáp: Nếu quí vị nghĩ mình hội đủ điều kiện để tham gia vào kế hoạch “Điều Chỉnh Nợ Nhà” trong chương trình Home Affordable Modification này, quí vị có thể liên lạc công ty bảo quản nợ nhà (Công ty thâu nhận tiền nhà hàng tháng của quí vị) hay nhân viên cố vấn được HUD chứng nhận trên http://www.hud.gov/ hoặc gọi số 1-888-995-HOPE (4673) để được giúp đỡ.

Hỏi: Tôi đang chờ ngày bị tịch thu tài sản. Tôi phải làm gì đây?

Đáp: Hãy liên lạc công ty bảo quản nợ nhà hay nhân viên cố vấn được HUD chứng nhận ngay lập tức. Công ty bảo quản nợ nhà sẽ quyết định nếu quí vị hội đủ những điều kiện tối thiểu và rồi họ sẽ đình hoãn thủ tục tịch thu nhà.

* * *

Brian và Lisa đều có công ăn việc làm tốt. Brian là giáo sư trường trung học, Lisa là y tá. Họ trả tiền nợ hàng tháng đều đặn kể cả tiền nhà của họ. Cũng như những chủ nhà khác, Brian và Lisa không thể tái tài trợ để có được lãi suất thấp hơn vì giá nhà của họ bị giảm thấp. Họ đang thiếu 258,000 Mỹ kim nhưng căn nhà của họ chỉ trị giá 250,000 Mỹ kim.

Brian và Lisa vào trang web http://www.makinghomeaffordable.gov/, một trang web chính thức của chính phủ Hoa Kỳ. Nhờ đó họ đã tìm hiểu thêm nhiều về kế hoạch tái tài trợ trong Chương Trình Making Home Affordable và đã lấy bài thi trắc nghiệm tự phán xét khả năng để xác định xem kế hoạch Tái Tài Trợ theo chương trình Home Affordable Refinance sẽ giúp ích được gì cho họ. Họ rất vui khi biết được họ có đủ điều kiện để tham gia vào chương trình này vì họ hội đủ những tiêu chuẩn sau đây:

- Họ đang làm chủ ngôi nhà 2 căn (những căn nhà từ 1 đến 4 căn đều hội đủ điều kiện).

- Fannie Mae hoặc Freddie Mac là chủ nợ và bảo đảm món nợ của họ. Họ trả tiền nhà đều đặn và không hề bị trễ quá 30 ngày trong vòng 12 tháng qua.
- Món nợ chính của họ dưới 105% trị giá của căn nhà hiện tại.

Trang website cũng đã hướng dẫn Brian và Lisa thu thập đầy đủ giấy tờ cần thiết để cung cấp cho công ty bảo quản nợ nhà của họ trong việc xem xét về lợi tức và việc chi tiêu của họ. Cách này cũng giúp họ tìm cách liên lạc với công ty bảo quản nợ nhà của mình. Nhờ thành quả trả nợ của họ tốt, Brian và Lisa đã có thể tái tài trợ tổng số tiền nợ với một lãi suất cố định mới thấp hơn. Nhờ giảm bớt được tiền nhà hàng tháng, họ có khả năng trang trải những nợ nần khác và để dành thêm được chút ít.

Cũng như Brian và Lisa, quí vị có thể tái tài trợ món nợ của quí vị nếu nợ của quí vị hơi cao hơn giá trị căn nhà của mình. Dưới đây là trả lời cho những câu hỏi quí vị muốn hỏi.

Hỏi: Làm sao để biết nợ của tôi thuộc về Fannie Mae hay Freddie Mac?

Đáp: Cách tốt nhất là liên lạc trực tiếp với Fannie Mae hay Freddie Mac. Gọi Fannie Mae tại số 1-800-7FANNIE (8 giờ sáng đến 8 giờ tối, giờ miền Đông Hoa Kỳ) hoặc ghé trang nhà www.fanniemae.com/loanlookup. Gọi Freddie Mace tại số 1-800-7FREDDIE (8 giờ sáng đến 8 giờ tối, giờ miền Đông Hoa Kỳ) hoặc ghé trang nhà www.freddiemac.com/mymortgage.

Hỏi: Tôi có cả hai nợ chính và nợ nhì. Tôi có thể xin tham gia vào chương trình này không?

Đáp: Được, nhưng quí vị chỉ có thể xin tái tài trợ món nợ chính dưới chương trình Home Affordable Refinance thôi. Nếu món nợ chính của quí vị dưới 105% trị giá hiện tại của căn nhà thì quí vị sẽ hội đủ điều kiện. Quí vị có được chấp thuận hay không sẽ dựa theo khả năng trả tiền nhà của món nợ chính này. Hơn nữa, chủ nợ của món nợ thứ hai của quí vị cũng phải đồng ý giữ địa vị chủ nợ hạng nhì.

Hỏi: Liệu tái tài trợ có giảm tiền trả hàng tháng của tôi không?

Đáp: Nếu lãi suất của quí vị cao hơn lãi suất hiện tại trên thị trường, quí vị sẽ nhận thấy tiền nhà của quí vị giảm ngay. Nếu quí vị chỉ trả tiền lời, hoặc quí vị đang trả tiền theo một lãi suất thấp lúc đầu và sẽ tăng lên trong tương lai, quí vị sẽ không thấy tiền nhà giảm xuống sau khi tái tài trợ để chuyển qua lãi suất cố định. Tuy nhiên, tái tài trợ để chuyển sang món nợ với lãi suất thuần túy, cố định, sẽ giúp quí vị dành dụm được rất nhiều tiền trong suốt chu kỳ của món nợ.

Hỏi: Lãi suất của chương trình Home Affordable Refiance là bao nhiêu?

Đáp: Lãi suất này sẽ dựa theo giá thị trường và những lệ phí của ngân hàng trong lúc quí vị đang làm tái tài trợ.

Hỏi: Tái tài trợ có giảm bớt số tiền nợ tôi đang thiếu hay không?

Đáp: Không, tái tài trợ sẽ không giảm số tiền nợ đang thiếu hay những món nợ nào khác. Tuy nhiên, quí vị sẽ để dành được tiền về sau vì việc tái tài trợ sẽ giảm bớt số tiền lời quí vị phải trả trong suốt chu kỳ của món nợ; và cũng sẽ giúp quí vị có chút ít dư giả để tiêu xài.

Hỏi: Tôi cần thu thập những tài liệu gì trước khi nói chuyện với công ty bảo quản nợ nhà của tôi?

Đáp: Hồ sơ về lương bổng hàng tháng (trước khi trừ thuế) và chi tiêu của tất cả những người mượn nợ đã ký tên trên giấy tờ trong thủ tục vay nợ (thí dụ như vợ chồng hay một người cùng đứng tên) gồm những chi tiết sau đây:
- Hồ sơ khai thuế lợi tức mới nhất của quí vị nếu có sẵn.

- Hai cuống séc của lương bổng hàng tháng mới nhất (nếu quí vị có nhận được) hoặc giấy tờ chứng nhận lợi tức quí vị đang nhận từ những nguồn lợi khác.

- Tài liệu về những món nợ nhà khác, nếu có.

- Số tiền còn thiếu và tiền trả nợ tối thiểu mỗi tháng cho tất cả các thẻ tín dụng của quí vị.

- Số tiền còn thiếu và tiền trả nợ tối thiểu mỗi tháng cho tất cả các món nợ khác.

Để biết thêm chi tiết về Chương Trình “Giúp Trả Nổi Tiền Nhà”, xin ghé sang trang nhà http://www.makinghomeaffordable.gov/. Trên đó, quí vị có thể xác định xem mình có hội đủ điều kiện để tham gia chương trình hay không, sử dụng các nguồn tài liệu khác, và tìm hiểu để biết cách thức tiến hành xin giúp đỡ.
Để bàn thảo với nhân viên cố vấn địa ốc, gọi đường dây nóng dành cho gia chủ tại số 1-888-995-HOPE (4673). (Số điện thoại này làm việc 24 trên 24 và chỉ nói tiếng Anh và Tây Ban Nha. Những ngôn ngữ khác phải lấy hẹn). Để tìm nhân viên cố vấn do HUD phê chuẩn xin vào trang web http://www.hud.gov/

[Nguyệt San Mạch Sống thuộc hệ thống truyền thông của Uỷ Ban Cứu Người Vượt Biển: http://www.machsong.org.]