- Mất việc làm, bị tạm cho nghỉ việc, hoặc mất lợi tức phụ trội
- Khủng hoảng trầm trọng về sức khỏe trong gia đình
- Các vấn đề liên quan đến thuế, tiện ích, hoặc bảo hiểm bất động sản
- Vay tiền mua xe hoặc tiêu thụ có phí tổn cao
- Các vấn đề liên quan đến nhà mình cho thuê
- Chi tiêu quá mức thu nhập
- Có táng chế trong gia đình
Thông thường thì những nguồn cho vay (lender) không muốn tịch thu nhà của quý vị bởi vì làm như thế sẽ khiến họ bị mất tiền nhiều trong tiến trình này. Những nguồn cho vay có uy tín này đều muốn quý vị trả nợ đều đặn hàng tháng và mong muốn rằng quý vị là khách hàng tốt của họ suốt đời. Có như thế họ mới thu nhập được tiền lãi suất của quý vị. Một sự kiện đáng buồn là có rất nhiều người có nhà bị khó khăn về tài chánh lẩn tránh và tránh né nghĩ về vấn đề tịch thu nhà với hy vọng nó sẽ tự động trôi qua nên không nhờ đến bạn bè, thân nhân, chuyên viên cố vấn có uy tín của những tổ chức phi lợi nhuận, nguồn cho vay, hoặc những người khác giúp đỡ trong suốt thời gian ngắn hạn này. Họ thờ ơ hoặc không trao đổi với ai về những khó khăn mà họ đang gặp phải cho đến khi quá trễ và nhà gần như bị tịch thu hoặc đã bị tịch thu. Ở một số tiểu bang, tiến trình tịch thu chỉ mất vài tháng trong khi đó ở nhiều tiểu bang khác, tiến trình này chỉ mất vài tuần. Nếu quý vị đang gặp khó khăn về tài chánh và khó trả tiền nợ nhà thì phải liên lạc với nguồn cho vay càng sớm càng tốt để nhờ họ giúp đỡ trong tiến trình này. Có rất nhiều cách để giúp quý vị giữ được căn nhà của mình hoặc bán nó đi mà không ảnh hưởng đến điểm tín dụng của quý vi. Trong bài này, tôi xin trình bày những cách phòng tránh bị tịch thu nhà:
1. Luôn trả tiền nợ nhà đúng kỳ hạn. Quý vị nên xem việc trả tiền nợ nhà là ưu tiên hàng đầu mỗi tháng. Nên trả tiền nợ này trước bất cứ những hóa đơn nào khác và phải trả đúng hạn. Nếu gặp khó khăn trong việc trả tiền nợ nhà thì nên cắt bới những chi phí khác như thói quen mua sắm, ăn uống, giặt ủi, v.v. hoặc tìm thêm một việc làm bán thời gian để tăng mức thu nhập của mình để có đủ khả năng chi trả tiền nhà mỗi tháng.
2. Hãy mạnh dạn liên lạc với nguồn cho vay càng sớm càng tốt khi biết mình đang bị chậm trễ trả tiền nợ nhà. Phần lớn nhiều người có nhà bị tịch thu không nhờ đến sự giúp đỡ của người thân trong gia đình và bạn bè khi gặp khó khăn này. Nên nói chuyện với nguồn cho vay khi họ gọi nói chuyện với quý vị về việc đòi tiền nợ nhà. Ðừng tự dối lòng là quý vị không có vấn đề khó khăn về tài chánh và làm lơ nguồn cho vay vì đây không phải là giải pháp đúng để giúp quý vị phòng tránh bị tịch thu nhà. Mạnh dạn nhìn nhận vấn đề, đương đầu với nó và tìm ra giải pháp tốt để giải quyết vấn đề. Hãy cứ thú thật và giải thích với nguồn cho vay về tình trạng tài chánh của quý vị như là bị mất việc, bệnh nặng, v.v. và yêu cầu họ giúp đỡ. Như đã giải thích ở trên, điều tối kỵ mà nguồn cho vay bắt buộc phải làm là tịch thu nhà của quý vị vì làm như thế họ sẽ bị mất nhiều tiền hơn.
3. Hãy gọi ngay cho một chuyên viên cố vấn có uy tín và được huấn luyện kỹ lưỡng. Phấn lớn những cố vấn này đều làm việc cho những tổ chức phi lợi nhuận; do đó quý vị có thể không trả một lệ phí nào hoặc trả một số lệ phí rất nhỏ khi nhận được sự phục vụ của họ. Nếu quý vị muốn tìm một cơ quan hay tổ chức cố vấn về gia cư gần nơi quý vị ở, xin vào trang web tại www.hud.gov hoặc gọi điện thoại số 800-596-4287.
4. Ðừng bao giờ bỏ lỡ cơ hội dành dụm tiền cho trường hợp khẩn cấp. Ðể dành mỗi tháng một ít sẽ giúp quý vị vượt qua được những khó khăn về tài chánh trong tương lai. Mỗi người chúng ta đều có nhiều ham muốn và nhu cầu khác nhau trong cuộc sống hàng ngày. Ai mà không muốn có nhà cao cửa rộng, xe đẹp, quần áo hiệu, ăn nhà hàng, v.v. Ai lại không cần nhu cầu thực phẩm để sống qua ngày. Tuy nhiên, nếu biết gói ghém và tiết kiệm để dành mỗi tháng thì vẫn có thể đạt được mục tiêu mà mình mong muốn. Có những thứ mà mình không thể nào tránh được là thực phẩm, tiền điện, tiền nước, tiền xe, tiền nhà, tiền bảo hiểm, tiền xăng, v.v. Tuy nhiên, nếu làm một đồng mà xài hết một đồng thì không bao giờ mà có tiền dư hàng tháng. Nếu chúng ta đã có nhà rồi thì nên dành dụm ít nhất 6 tháng tiền nhà để khi có chuyện gì xảy ra như bị thất nghiệp hoăc bị bệnh thì vẫn có tiền để trả tiền nhà trong khoảng thời gian này.
5. Ðừng tạo thế kẹt bằng cách không có Trương Mục Vay Tiền Có Thế Chấp Tài Sản (Home Equity Line of Credit) trong tay. Nếu có chuyện bất ngờ hay có việc trở ngại xảy ra khiến mình không có khả năng chi trả tiền nợ nhà thì mình phải cần tiền từ một nguồn nào đó để trả tiền nhà. Khoảng 90% nhà có thể thoát được sự tịch thu nhà từ nguồn cho vay hoặc gây ra sự trì hoãn nếu có sẵn những trương mục này. Thông thường thì không cần phải trả bất cứ một lệ phí nào để mở những trương mục này nếu mình không đóng nó trong khoảng thời gian nhất định mà nguồn cho vay đưa ra. Nếu quý vị đã mở trương mục này mà không cần dùng đến nó thì không cần phải trả tiền lời mỗi tháng. Còn nếu cần mượn một số tiền nhỏ từ trương mục này thì quý vị chỉ trả lãi trên số tiền mà mình đã mượn mà thôi. Không ai có thể đoán được hoặc mong muốn những chuyện rủi ro như mất việc hoặc bệnh nặng sẽ xảy đến cho chính mình và gia đình. Theo đúng nghĩa thì những nhở ngại không thể thấy trước mắt này có thể sẽ ảnh hưởng đến vấn đề vay mượn tiền trong tương lai một khi nó thật sự xảy ra. Nếu mở những trương mục này trước khi những trở ngại này xảy ra hoặc hoặc trước khi rơi vào tình trạng không có khả năng chi trả tiền nợ nhà mỗi tháng thì lúc đó quý vị đã sẵn có tiền trong tay để giúp mình trong thời gian khó khăn này. Lúc cần vay, không cần điền đơn lại. Chỉ tự viết cho mình ngân phiếu với số tiền quý vị cần miễn sao ngân phiếu không vượt quá mức giới hạn tín dụng do nguồn cho vay ấn định. Khi tình trạng khủng hoảng tài chánh của quý vị đã qua, lúc đó quý vị bắt đầu trả tiền lại cho nguồn vay vốn cộng với tiền lời mà mình đã mượn. Quý vị có thể dùng nó bất cứ lúc nào cần trong bất cứ tình huống nào. Tuy nhiên, không nên quá lạm dụng về ngân khoản. Chỉ dùng nó khi quý vị thật sự cần đến nó.
6. Có nhiều cách chọn lựa khác nhau về cách giải quyết tiền vay nếu được sự chấp thuận từ nguồn vay vốn.
a) Tái lập (reinstatement): khi quý vị bị chậm trễ trả tiền nợ nhà nhưng vẫn có khả năng chi trả một số tiền nhất định nào đó ngay một lúc để bù đắp những tháng mình còn thiếu trước một thời hạn nhất định nào đó. Quý vị có thể cũng sẽ phải trả những lệ phí trả trễ hoặc lệ phí khác tùy theo quyết định của nhà cho vay.
b) Tạm chờ đợi: đây là thỏa thuận tạm thời cho phép quý vị trả ít hơn số tiền nợ hàng tháng hoặc không trả gì cả trong một thời gian ngắn nhất định. Tuy nhiên, đây chỉ là một giải pháp ngắn hạn. Quý vị sẽ phải trả bù lại số tiền đã thiếu trong những tháng qua trong một thời gian nhất định.
c) Kế hoạch trả nợ dần: nếu quý vị đã không trả tiền nhà trong mấy tháng qua nhưng nay có tiền trả lại cho nguồn cho vay thì họ có thể đồng ý cho quý vị trả bù bằng cách lập ra kế hoạch trả nợ dần trong khoảng thời gian nhất định từ 6 đến 12 tháng. Trong thời gian này, ngoài trả số nợ hàng tháng cho nguồn cho vay, quý vị phải trả thêm một phần của số tiền còn thiếu trong những tháng qua.
d) Cải biến tiền cho vay (loan modification): nguồn cho vay có thể cải biến hoặc sắp xếp lại số tiền, thời hạn, hoặc lãi suất quý vị đã mượn bằng cách lập ra một bản thỏa thuận mới để giúp quý vị có khả năng trả lại số tiền cho họ.
e) Tái tài trợ (refinance): nếu quý vị có đủ số tích sản trong căn nhà, quý vị có thể xin tái tài trợ để trả dứt số nợ cũ. Lưu ý rằng nếu điểm tín dụng của quý vị không cao thì quý vị buộc phải trả lãi suất cao hơn so với lãi suất của số nợ cũ.
f) Bán nhà: nếu không có khả năng chi trả và không thể trả lại số tiền của những tháng mà quý vị thiếu thì nguồn cho vay có thể đồng ý cho một khoảng thời gian nhất định để quý vị tìm cách bán nhà và tạm hoãn bị tịch thu nhà mà không bị ảnh hưởng đến điểm tín dụng của quý vị trong tương lai. Nếu bán ít hơn số tiền quý vị nợ nguồn cho vay thì được coi là short sale và cần phải thông qua sự chấp thuận của họ.
g) Bằng khoán thế vì (deed in lieu): trường hợp này ít xảy ra. Nếu được sự chấp thuận của nguồn cho vay, quý vị có thể tự nguyện sang tên chủ quyền nhà cho họ để đổi lại sự hủy bỏ nợ mua nhà mà quý vị đang thiếu. Cách lựa chọn này sẽ ảnh hưởng không ít đến điểm tín dụng của quý vị. Tuy nhiên, nó không nặng bằng trường hợp bị tịch thu nhà. Quý vị có thể sẽ có những dính líu về thuế má sau này và cũng sẽ có thể không thực hiện được nếu có những người khác liên quan đến căn nhà này.
Hãy tự vạch ra cho mình một kế hoạch tài chánh riêng để đối phó với những trở ngại và khó khăn trong tương lai sau này.
Chương trình Tự Lập Qua Tiết Kiệm và Giáo Dục (RISE) của BPSOS được tài trợ bởi Administration for Children and Families (ACF), số chương trình: 90FR0038. Những ai hội đủ điều kiện đều có thể tham gia vào chương trình RISE này. BPSOS không phân biệt sắc dân, giới tính, tuổi tác, tàn tật, hay tôn giáo.
[Nguyệt San Mạch Sống thuộc hệ thống truyền thông của Uỷ Ban Cứu Người Vượt Biển: http://www.machsong.org.]
Mạch Sống Online
